Essa é a pergunta primordial que temos que fazer quando pretendemos estabelecer um empreendimento. Muitas vezes focamos apenas na segurança jurídica e financeira envolvendo a aquisição de sites e esquecemos de um ponto extremamente importante, o Meio Ambiente.

Incluir avaliações ambientais prévias no Processo de Tomada de Decisão é um investimento inicial que pode variar, em média, de R$2.000,00 a R$70.000,00 por site, dependendo do tipo de avaliação, localização, tamanho, condições do site e, é claro, do quanto este site é estratégico para o interessado.

A princípio, parece um investimento inicial elevado, mas não é! 

Sabia que quando adquirimos um site onde existe passivo ambiental, a responsabilidade pelo passivo também é adquirida? Isso quer dizer que todo o processo de gerenciamento do passivo deverá ser executado pelo atual responsável pelo site. 

O gerenciamento de passivos ambientais (áreas contaminadas) envolve estudos mais detalhados, monitoramentos de longo prazo e até a remediação, levando a custos de muitos milhões ao proprietário, sendo que seu uso estará atrelado à liberação pelo órgão ambiental após determinado que os riscos serão aceitáveis à saúde humana e ao ambiente.

Como posso evitar este tipo de “surpresa”? A resposta é simples, invista em estudos ambientais prévios sem pensar duas vezes! 

Mas que tipos de estudos são estes?

Nós da BioRevita temos duas Soluções Ambientais que são ferramentas importantes para embasar o Processo de Tomada de Decisão (compra, arrendamento, locação), são eles o Estudo de Pré-Viabilidade Ambiental e a Due Diligence Ambiental. 

Nessas soluções são avaliados e ponderados os riscos ao negócio que se pretende estabelecer no site de interesse, assim como são fornecidas recomendações e estratégias para minimizar os riscos, caso determinado site seja importante estrategicamente para o cliente.

O Processo de Tomada de Decisão: Os caminhos que devem ser seguidos para garantir a segurança do seu negócio e evitar prejuízos

Estudo de Pré-Viabilidade Ambiental

O Estudo de Pré-Viabilidade Ambiental (EPVA) é uma ferramenta que instrui o processo de tomada de decisão por alternativas locacionais. Tem como objetivo avaliar a potencialidade do site para a implantação de um empreendimento em função das restrições ambientais e urbanísticas, determinadas nas legislações federais, estaduais e municipais, e espacializadas em ambiente de Sistemas de Informação Geográfica (SIG). O produto final é um Mapa Síntese das Restrições ao Uso Pretendido, a ser utilizado para a tomada decisão locacional.

O EPVA pode ser elaborado em fase anterior à Due Diligence Ambiental, já que realiza uma pré-seleção de sites potenciais que serão avaliados em relação às restrições de implantação e operação em função das leis ambientais e urbanísticas, assim como do tipo de empreendimento.

As etapas para a sua elaboração são as seguintes:

• Empreendedor entrega as coordenadas dos sites potenciais;
• É elaborada uma base de dados espaciais com as restrições ambientais e urbanísticas (dados secundários);
• O produto final é um Mapa Síntese de Restrições ao Uso Pretendido, classificado como “Com Restrições”, “Sem Restrições” ou “Com Restrições Parciais”, incluindo uma análise crítica e recomendações, para cada site analisado.

Due Diligence Ambiental

A compra, venda ou arrendamento de imóveis e ativos representam operações de riscos do ponto de vista ambiental. Os riscos ambientais muitas vezes não são considerados e dimensionados antes da transação, levando à aquisição de um passivo ambiental associado à poluição ambiental ou processos legais civis ou criminais relacionados ao processo de licenciamento ambiental, por exemplos.

A responsabilidade pelos danos ambientais resulta, inicialmente, da Constituição Federal de 1988 (Artigo 225) e da Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6.938/1981), que determina que as condutas e atividades lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores as sanções penais, administrativas e a reparação dos danos causados, sendo que elucida que a responsabilidade do poluidor é concretizada, independentemente, da existência de sua culpa. Sendo assim, independente de quem tenha cometido o dano ou de quem seja o proprietário, esta “dívida ambiental” sempre acompanhará o imóvel, sendo o atual proprietário, responsável por ela.

Como medida de proteção relacionada à aquisição de passivos ambientais, é imperativo que novos projetos, novas operações, fusões e aquisições realizem uma Due Diligence Ambiental completa e adequada.

Due Diligence Ambiental é um processo técnico-jurídico que visa identificar e avaliar os riscos legais e ambientais nos processos de aquisições de imóveis e fusões de empresas, através um diagnóstico detalhado baseado em análise documental e análise ambiental do empreendimento, buscando determinar os ativos e passivos ambientais.

Trata-se, então, de um conjunto de atos investigativos que devem ser realizados preferencialmente antes de uma operação empresarial, seja pelo interessado em adquirir o negócio (ou ingressar nele), seja por parte de quem está repassando o negócio, para que se conheça a real situação ambiental de uma empresa e para que todos os riscos atrelados à pretensa operação sejam avaliados e mensurados, auxiliando no estabelecimento dos termos adequados para a negociação e também nas tomadas de decisão.

A Due Diligence Ambiental divide-se em duas etapas:

• Fase I, ou Avaliação Preliminar;
• Fase II, ou Investigação Confirmatória de Passivo Ambiental.

A Due Diligence Ambiental – Fase I objetiva caracterizar as atividades desenvolvidas e em desenvolvimento na área sob avaliação por meio de pesquisa extensa de dados atuais e pretéritos, tanto diretamente na área avaliada quanto no seu entorno, para identificação de áreas fonte e as fontes potenciais de contaminação, constatando evidências, indícios ou fatos que permitam suspeitar da existência de contaminação. Trata-se de um diagnóstico inicial, que fornece subsídios (orientação) para desenvolver a estratégia de investigação e assim determinar o impacto e a sua magnitude, na Fase II.

As seguintes atividades são desenvolvidas nessa etapa:

• Levantamento da documentação existente sobre a área, notadamente aquela disponível na própria empresa, nos processos administrativos junto ao Órgão Ambiental Estadual e na Prefeitura Municipal;
• Levantamento de dados e informações relativos ao histórico da ocupação da área e das atividades nela desenvolvidas, considerando os usos pregressos; 
• Levantamento do uso de água subterrânea, com a localização dos poços de abastecimento de água, com base nas informações disponibilizadas pela empresa e pelo órgão regulador, considerando um raio de 500m a partir dos limites da área objeto da avaliação; 
• Levantamento aerofotogramétrico temporal de modo a caracterizar as alterações do uso e ocupação do solo na área e no seu entorno, considerando um raio de 500 m a partir dos limites da área sob avaliação, e levantar evidências relativas à existência de fontes potenciais de contaminação; 
• Levantamento de informações coletadas em inspeções de reconhecimento; 
• Levantamento de informações coletadas em entrevistas com proprietários, funcionários e moradores do entorno; 
• Levantamento da geologia, pedologia e hidrogeologia regionais; 
• Levantamento de dados da geologia e pedologia locais disponíveis na empresa, como aqueles resultantes de investigações geotécnicas; 
• Levantamento de informações sobre eventuais investigações ou etapas do Gerenciamento de Áreas Contaminadas realizadas na área.

A Fase II, tem como objetivo principal confirmar ou não a existência de contaminação na área em avaliação, por meio da investigação de todas as fontes potenciais e primárias de contaminação identificadas na Fase I, ou seja, consiste na obtenção de dados qualitativos e quantitativos, que confirmam o tipo, o grau e a extensão do passivo ambiental em uma área. A investigação é realizada utilizando-se técnicas e procedimentos específicos, estabelecidos pelas agências reguladoras e que conferem confiabilidade e credibilidade aos dados obtidos, auxiliando na melhor compreensão do cenário ambiental e também na definição das estratégias a serem utilizadas para mitigar os impactos e reabilitar a área. Nesta etapa são obtidos dados iniciais que permitem a caracterização do meio físico.

Esta fase será executada com base no Relatório de Due Diligence Ambiental – Fase I, observando-se as normas técnicas nacionais e internacionais relacionadas às técnicas de investigação de passivos ambientais. 

Os resultados das análises químicas das amostras obtidas nesta etapa são comparados com Valores de Intervenção para solos e águas subterrâneas como, por exemplo, aqueles estabelecidos na CONAMA 420/2009, valores definidos na última atualização dos Regional Screening Levels (RSLs) da US EPA, Lista Holandesa ou ainda aqueles estabelecidos regionalmente, pelos estados brasileiros.

Na definição do valor a ser adotado, para efeito de comparação com as concentrações observadas nas amostras de solo, considera-se o cenário de ocupação existente ou proposto para a área, a saber, agrícola, residencial ou comercial/industrial. Quando não é possível determinar um único cenário, adota-se o cenário para o qual os valores de intervenção sejam mais restritivos dentre aqueles existentes ou propostos para a área.As conclusões do processo de Due Diligence Ambiental e as recomendações para a tomada de decisão, são apresentadas em um documento denominado Plano de Gestão e Mitigação, que determina os riscos potenciais que o empreendedor estará sujeito em função dos passivos ambientais identificados, considerando-se o ambiente legislativo e regulatório.

Documentos de Referência

• ASTM Standards
  • ASTM E1527 – Practice for Environmental Site Assessments: Phase I Environmental Site Assessement Process;
  • ASTM E1528 – Practice for Limited Environmental Due Diligence: Transaction Screen Process;
  • ASTM E2247 – Practice for Environmental Site Assessments: Phase I Environmental Site Assessement Process for Forestland or Rural Property;
  • ASTM E1903-11 – Practice for Environmental Site Assessments: Phase II Environmental Site Assessement Process.
• Padrão ABNT
  • ABNT 15.515-1:2007 – Investigação de Passivos Ambientais – Parte 1: Avaliação Preliminar;
  • ABNT 15.515-2:2011 – Investigação de Passivos Ambientais – Parte 2: Investigação Confirmatória;
  • ABNT 15.515-3: 2013 – Investigação de Passivos Ambientais – Parte 3: Investigação Detalhada;
  • ABNT 16.209:2013 – Avaliação de Risco à Saúde Humana para fins de investigação de áreas contaminadas – Procedimento;
  • ABNT 16.210: 2013 – Modelo Conceitual no gerenciamento de áreas contaminadas.
• CETESB – Companhia Ambiental do Estado de São Paulo
  • Decisão de Diretoria nº 038/2017/C, que dispõe sobre a aprovação do “Procedimento para a Proteção da Qualidade do Solo e das Águas Subterrâneas”, da revisão do “Procedimento para o Gerenciamento de Áreas Contaminadas” e estabelece “Diretrizes para Gerenciamento de Áreas Contaminadas no Âmbito do Licenciamento Ambiental”, no Estado de São Paulo;
  • Decisão de Diretoria nº 045/2014/E/C/I, que estabelece os Valores Orientadores para solo e água subterrânea, no Estado de São Paulo;
  • Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas (2021).
• CONAMA – Conselho Nacional de Meio Ambiente
  • Resolução n^o 420, de 28/12/2009, critérios e valores orientadores de qualidade do solo e água subterrânea, e estabelece diretrizes para o gerenciamento ambiental de áreas contaminadas.
• US EPA – United States Environmental Protection Agency
  •  Regional Screening Levels (RSLs). 
• VROM – Dutch Ministry of Housing, Spatial, Planning and the Environment
  • Dutch Target and Intervention Values for Soil and Ground Water, 2000 (the New Dutch List). 
• Legislação Brasileira
  • Constituição Federal de 1988, no art. 225;
  • Decreto – Lei Federal 227/67 (Código de Mineração);
  • Decreto Federal 6.640/08 (Cavernas e Cavidades Subterrâneas);
  • Instrução Normativa 01/2015 (Patrimônios Históricos);
  • Lei Federal nº 6.938 de 1981, que dispõe sobre a Política Nacional de Meio Ambiente (PNMA);
  • Lei n^o 9.605 de 12/02/1998: Lei de Crimes Ambientais;
  • Lei 12.65 de 2012, que estabelece normas para proteção da vegetação nativa em áreas de preservação permanente, reserva legal, uso restrito, exploração florestal e assuntos relacionados;
  • Lei Federal 9.985 de 2000 (Unidades de Conservação – SNUC);
  • Lei Federal 6.001/73 (Estatuto do Indígena);
  • Lei Federal 3.924/61 (Quilombolas);
  • Portaria MMA nº 09/07 (Áreas Prioritárias Para Conservação, Uso Sustentável e Repartição de Benefícios da Biodiversidade Brasileira).

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